房地产税收面对面

出版时间：2012-11  出版社：机械工业出版社  作者：朱光磊  页数：260  
Tag标签：无  

前言

自2003年踏入房地产行业以来，我已经在这个行业干了10年，恰巧也经历了这个行业的黄金10年。在这10年里，我服务过民营、外资、国资三种不同性质的房地产公司，开发的业态也涵盖了毛坯住宅、精装住宅、星级酒店、服务型公寓、商业、写字楼、别墅和城市综合体等。由于好奇心的驱使，这10年来我趁着为其他公司做培训的机会，和数千名房地产学员进行过交流，接受了他们的咨询，因而得以对几百家房地产公司的税收问题进行了了解。从业以来，我也曾断断续续地在《财务与会计》与《中国税务报》上发表过一些文章，但后来慢慢的人就懒惰了，写作越来越少。在从业10年后，我决定将这10年来的所见、所思、所想总结成一本书，作为对自己过去10年的纪念。本书中的全部案例来自真实的第一手资料，全部经验总结均有案例的支撑，来自实战第一线也许是本书最重要的特色。本书内容主要分为两部分，第一部分为基础篇，主要介绍房地产财税人员在日常工作中常会遇到的事项和问题。第二部分为高级篇，对土地增值税清算、企业所得税汇算、涉外税收中的常设机构判定进行了探讨，并分享了吸收合并与精装分劈两个比较经典的筹划案例，目的是想借此厘清税收系统筹划的复杂性。最后一章对房地产集团的税收风险管理进行了研究，我写这一章的目的并不是提供一个针对具体问题的解决方案，而是提供一个系统的房地产集团税收风险管理的思路。10多年来，我主要在江苏、上海和浙江等地工作，本书既然是个人工作的总结，可能难免被烙上长三角地区税务实践的特征，但好在税理相通，我的工作思路和方法应该能给您提供借鉴。在写作过程中，我力求在保证专业性的同时做到行文上的轻松，但实在没办法将一个专业书籍写得过于娱乐化，在专业性与轻松性相冲突时，我毫不犹豫地保留了专业性。在本书写作过程中，我得到了同行韩国良先生的热心支持和帮助，他身为财务总监，在繁忙的工作之余，不辞辛苦地为我审定初稿和终稿，在此表达特别的感谢。感谢我的导师戴海平先生、陈冬华教授，你们的指导为我指明了方向，坚定了我的信心。感谢我的良师益友：赵小刚、赵国庆、焉梅、金文龙、李岩峰、王大祥、李军武、张大春、胡俊、刘雪峰、李利威、陆容馨等，和你们一起探讨学习的日子是次愉快的人生旅行。最后，特别感谢我的家人，感谢我的太太和孩子，本书献给你们。

内容概要

　　本书作者朱光磊拥有丰富的房地产财税工作经验，本书是他十几年工作经验的总结，分入门操作篇与高级解析篇两个部分。入门操作篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司从拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售到竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。高级解析篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后以第一手的资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房与代装饰的两个筹划案例，用案例来说明理论模型与税收实践的差距。在本书的最后一章，以一个房地产集团为案例介绍了房地产集团税收风险管理的系统性思路。

作者简介

　　朱光磊
　　中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产业务10年，现在某房地产集团从事税务风险管理，同时担任多家房地产集团税务顾问，并为数百家房地产公司做过税收培训。
　　在核心财经期刊《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章累计5万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》理财版作为创刊三年的典型作品。2008年《财务与会计》理财版读者评选的优秀税收论文的获奖者。
　　专长于房地产行业税收业务和形式重于实质的筹划方式。长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。

书籍目录

推荐序贴近最前沿的一线税收实务（陈冬华）
前言
入门操作篇
第一章房地产开发流程与涉税简介
第一节房地产开发流程简介
第二节房地产公司涉税简介
第二章购买土地环节税收风险控制关键点
第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险
问题1：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
问题2：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？
问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
问题4：如果国土局没有按期交付土地，乙公司如何交土地使用税？
问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？
问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？
问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？
第二节房地分离如何缴纳契税
问题8：甲公司应该按什么作为契税的计税依据？
问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
问题10：甲公司出售股权的行为是否属于税收筹划?
问题11：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？
第三章公司设立环节税收风险控制关键点
第一节选对公司注册地
问题12：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？
问题13：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？
第二节注册资本金与资本弱化
第三节分公司或子公司的选择
第四节开办期的止点
问题14：乙公司的开办期什么时候结束？
问题15：乙公司的开办费如何进行财税处理？
第四章开发环节税收风险控制关键点
第一节境外设计费涉税解析
问题16：乙公司如何交纳营业税？
问题17：乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？
第二节甲供材的避税空间
问题18：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？
问题19：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？
第三节统借统还的法律形式
问题20：甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？
问题21：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？
第四节母子公司往来不需交营业税
问题22：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？
问题23：甲集团公司的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？
第五章销售环节税收风险控制关键点
第一节购房俱乐部会员费的纳税时点
问题24：甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？
第二节卖房送汽车是否混合销售行为
问题25：卖房送汽车是否混合了销售行为？
问题26：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？
问题27：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？
问题28：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？
第三节无产权证地下建筑是否可以转让
问题29：地上无产权证的架空层归谁所有？
问题30：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？
问题31：地下人防改造的车库归谁所有？
问题32：无产权证建筑物是否可售？
问题33：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？
第四节精装房销售的流转税问题
问题34：空调、整体橱柜按什么交增值税？
问题35：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？
问题36：精装房的装修是否交契税？
问题37：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？
第五节购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税
第六节售楼处、样板房的涉税问题
第七节合作建房
问题38：合营企业的法律形式与文件适用性分析
第八节同是违约金纳税并不同
问题39：没收张某的定金是否需交营业税？
问题40：收取王某的滞纳金是否需交营业税？
第九节合同签订过程中应关注的财税问题
问题41：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？
第六章竣工后环节税收风险控制关键点
第一节竣工备案的形式要件及涉税后果
问题42：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？
第二节交房才是所有权风险转移的标志
问题43：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？
第三节资产的后续计量与房产税疑难问题
问题44：发生的固定资产改良如何增加资产原值？
问题45：Y项目的租金是否交房产税？
问题46：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？
问题47：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？
问题48：免租期的纳税义务人到底是谁？
问题49：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？
问题50：如何利用转租不征税进行筹划节税？
问题51：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？
问题52：排气管道是否要并入房产原值征房产税？
问题53：以上各种车位如何交房产税？
问题54：物业用房是否应交房产税？由谁交？
高级解析篇
第七章企业所得税应对方案
第一节国税发［2009］31号文亮点与漏洞解析
第二节收入的确认
第三节成本计算与分摊
第四节期间费用的处理
第五节企业所得税财税处理案例
问题55：乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？
问题56：2010年乙公司如何进行财税处理
问题57：2011年乙公司如何进行财税处理？
问题58：2012年乙公司如何进行财税处理？
第六节关联方借款利息扣除
第八章土地增值税清算解析
第一节土地增值税清算体系介绍
问题59：甲房地产公司节税多少？
第二节新房查账清算
问题60：税法理论与实务的差异。
问题61：满足什么条件扣除项目才可以加计扣除20%？
问题62：投资而来的土地扣除金额是多少？
问题63：开发精装房屋销售的，装修成本如何扣除？
问题64：房地产企业根据规定交纳的房屋维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？
问题65：售楼部、样板房建造成本如何扣除？
问题66：代收费与规费的区别是什么？
问题67：房地产企业用房地产投资，是否要征收土地增值税？
第三节旧房清算
问题68：应纳的土地增值税额是多少？
问题69：甲公司应交多少土地增值税？
第四节土地增值税经典错误筹划批判
第九章经典筹划案例解析
第一节投资新设公司后吸收合并实现土地收购
问题70：投资新设S公司环节J公司是否产生营业税？
问题71：投资新设S公司环节J公司是否产生土地增值税？
问题72：吸收合并后，J公司是否需补交土地增值税？
问题73：J公司转让S公司股权是否产生营业税？
问题74：J公司转让S公司股权是否产生土地增值税？
问题75：吸收合并是否产生税收？
第二节销售精装房分劈成毛坯房与代装饰
问题76：如何利用L集团的优势实现集团层面的节税？
第十章常设机构的判定原则
第一节常设机构判定的重要性
第二节常设机构的种类
第三节固定营业场所类常设机构
第四节承包工程
第五节提供劳务
问题77：特许权使用费与营业利润的区别
问题78：乙公司在华是否构成常设机构的判定
第六节非独立代理人
第七节独立代理人
第十一章房地产集团税收风险管理研究
第一节税收风险理论
第二节税收风险的产生原因
第三节风险管理整合框架在税收风险中的应用
第四节税收风险管理的动态框架
第五节税收风险管理案例分析
参考文献

媒体关注与评论

《房地产税收面对面：实务与案例》浓缩了作者多年来的实战经验，和为数百家房地产公司做培训与咨询经常被问及的问题，并且以真实的案例为背景来解析这些常见问题，贴近最前沿的一线税收实务是本书的最大特色。——陈冬华，南京大学博士生导师，会计学教授本书概括了房地产开发经营环节的众多代表性税收问题，从机构设立到项目选择及至开发销售，环环相扣，步步紧跟税收文件，对实际工作很有帮助。——王海山，绍兴景瑞置业公司财务总监作为律师，每逢遇到地产难题，我总是向朱光磊请教，因为他在地产领域相当专业。本书从地产规则到地产潜规则，从财务核算到税务处理，从细枝末节的费用核算到高屋建瓴的架构搭建，讲得融会贯通，是房地产图书中的实力型作品。——李利威，著名税务律师本书讲了很多房地产税收的实战案例，并结合现行房地产税收政策，从实务的角度，分享了作者在房地产税收实务处理和税收风险管理的经验与观点。本书图文并茂，深入浅出，便于阅读、理解和学习，是财税人员的工作好帮手。——陆容馨，德勤华永会计师事务所有限公司税务经理

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用户评论 (总计108条)

•   《房地产税收面对面：实务与案例》，很好，从拿地到清盘到清算，房地产开发的每个流程中都有税收的影子，这本书就是让人在房地产开发各个环节各个角落里面挖掘金子的最好工具。筹划出来税收的就是合法的利润，谁说财务人员不能直接创造价值呢，如果我们致力于精通房地产开发的各个环节里面的税收奥妙，这本书可以带给我们启发。
•   房地产行业税务实操方面的书不少，但受各地政策差异的影响，很难将这个专题写得很细，尤其是实操方面的。《房地产税收面对面：实务与案例》这本书以江苏一带的实操案例来讲，细节不能照搬，但筹划思路可充分借鉴。作者还是比较牛的。
•   一直想学习房地产行业的税收，这本书是个不错选择。一个不了解业务运作的财税人员，升职会吃亏的。
•   无论是房地产税收人员还是对税务机关、中介人员都是一本难得的学习教本。学海无涯。
•   按房地产的开发环节进行税收分析，不错！
•   对有一定基础的会计人员快速熟悉房地产税收很有帮助
•   实务性比较强，值得一学，对房地产税收知识研究的比较细节
•   我见过的最实用的房地产税收书，一看就是实战过的人写的书，非常实用。
•   书中用实例解释了有关房地产的重要税收的法规，使人较容易理解。初略看了一下，是一本实用性强挺不错的书。
•   很好的一本书，以实际的案例的筹划税收。
•   能结合实务系统地介绍房地产经营各环节的税务问题，并对疑难问题作了有益的探讨，老肥我看后有收获。
•   房地产土地增值税的清算和企业所得税在项目完工后的汇算讲的很清楚。
•   本书贴近实务，案例介绍丰富详实，对房地产企业如何避税提供了可行的参考建议
•   看了李利威老师的介绍才认识朱光磊老师，原来房地产财税知识也可以这么写，读来给人扑面的清新之感。
•   刚进入一家房地产公司，这方面的知识和实战经验急需啊！
•   房地产行业几乎设计所有税种。如果想学习好税法，这是比较好的教材。可以同教材配合阅读。由其是对于缺乏实际经验的读者，我就是其中之一。
•   昨天中午书刚到，正在看中，觉得很不错，业务流程账务处理遇到的税收方面都说得很详细。满分。。。
•   这本书还是以税收风险管理为重点的，有收获。
•   讲的很细，接触房地产税务不久，房地产中的税很多有了这本书对我报税有很大的帮助。
•   这本书的体系来讲，是比较连续的，税种的操作介绍的很清晰，美中不足的是拿地那一块明显掩藏了，没肯真讲，大概拿地这块是各家房地产最见不得人的事儿，说真话就出不了书了。
•   比较新的一本房地产税务知识的书，和之前基本相比，时效性更高
•   好书，以前对房地产有过接触。税务方面的全面了解还比较肤浅，待提升。
•   房地产会计必备的一本书.
•   从事房地产行业，这本书觉得写的好
•   房地产财务人员必备的实用宝典！
•   看后收获不小，有不少启发性收获，另有几个税法背景收获。以下为部分具体收获：解决了偶一直没考虑明白的关于31号文中对收入确认时间不合理以至于成本不好配比的疑问。当然最终解决还得税务总局出文件，不过看来是不可能的（他怎么能自己否定自己呢）对于土地增值税清算中的旧房观念，也令人耳目一新，虽然实际操作中不容易，但这种学习观念很有启发意义。还有甲供材部分从装饰清包工这个角度考虑，思路也挺新颖。
•   一看目录就觉得不错,几乎包括了目前房地产企业所有问题,可以一边工作一边读.
•   大概看了目录，还没来得及细看，本人从事房地产也近8年了，此书很不错。
•   收到书后匆匆从头翻了一遍，这种方式蛮好的，适合放在手头当工具书来用了。平时很少接触房地产这块，不过看起来还是比较通俗易懂滴。
•   对于我这样刚入行房地产的有很大的帮助
•   作者朱光磊常上视野论坛，早年个性非常张扬，最近两年有所持重，今天看了他的作品，的确与众不同，许多案例原来我也看过他的探讨，但是没有结论。现在他把思考过程与结论编辑成书，我现在知道他当初为什么要探讨这些问题了，原来是为了解决实战问题啊。所以他说案例真实，是相当有可信度的。只是整体上书的语言风格跟论坛上的风格不太一致，不知是何原因，请朱老师解答。
•   立足于实务，立足于第一线事件，由表及里，层层剥析，所有税务经验和盘托出。作者本人在论坛中说有些经验与案例属于不能出版范畴，所以极端的案例还有许多不敢写。期待下一本书中大胆讲讲。
•   现在给房产做税务培训，这本书对我还有参考和帮助。作者说的对，现在一个真正懂的房产财务整个流程的人真不多。
•   案例不错，到底作者是搞实务的，不像专家们在那里满篇跑理论。虽然在土地这个问题上没有挑明讲，但还是盘敲侧击说了一些，是不是因为什么原因没有照实写。期待作者来解答。
•   很喜欢第五章销售环节税收风险控制关键点，我们在这方面一直是想筹划又怕有风险不筹划又觉得白拿了老板的钱。推荐。
•   喜欢，特别是喜欢书中按顺序列出的78个问题，平时工作中可以对照查看。以前买过会计极速入职晋级的《外企财务英语一本通》，也不错。这个系列的书比较可信。
•   讲了很多工作中经常遇到的具体税务难题和解决方法，非常好。系统性也很强。
•   专业书籍，比较贴近实战，案例详实。
•   书很不错，内容详细，实战案例很受用
•   挺不错的，案例分析和老师自己的经验总结都不错的，值得推荐
•   实战经验总结，内容丰富，具有指导借鉴意义。
•   介绍案例很实用，值得购买。
•   问作者：书中第16页关于市政配套费如果不构成合同金额则认为不应交契税,可按国税函〔2009〕603号,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。我认为应该包括市政配套。顺便说一下，这本书挺好，本人提问是为业务探讨，不是质疑。
•   从目录上看实务性还比较强，特别是对实务中有争议的一些问题进行解析，具有一定的可操作性。才读了一半，不错的。
•   这本书详细讲了主要涉及的税种房产税、土地税、所得税、印花税等。土地使用税这个的政策要好好用，还有要注意土地增值税。
•   关注所得税和土地增值税，听看过的同学说这本书讲的不错，买来看看。
•   先仔细看了看章节目录，觉得内容应该是理论与实践的结合，对工作有用。会计视野搞活动不曾抢到5号楼，跑来买了一本，挺值得。
•   适合有一定税务基础的人看
•   书中的案例讲究的比较现实。
•   实战经验有利于理论联系实际建议参考
•   纸张很好，是正版。作者是实战派，书中没有客套话，是真家伙。
•   看了目录之后，马上买了一本，财务人员伤不起啊。
•   此书为我解决了工作中遇到的许多实际问题，对我帮助很大！值得推荐！
•   贴近实务，狠好。
•   对实务还是不错的
•   实务界，有料有货。
•   实践经验总结！
•   还不错，有真正的操作细则，这些是市面上很少有的。
•   忙于工作，没有时间来阅读，希望能对工作有帮助
•   刚买一本在学习。建议作者写一本这个行业的更细化的具有实操性的书，再写一本内容深一些的书，满足不同层次需要。比如拆迁补偿具体有哪些形式，这些形式要取得何种合法凭据等。
•   前三章是初级篇，后面几章内容越来越深，要用点心思才跟得上。
•   我毕业刚进地方税务局工作，买这本书读一读，弥补不在企业干的缺陷。
•   在书店看到这本书，略加翻阅，感觉非常详实，非常有帮助，所以在当当网买了，比书店便宜。期待阅读后对自己工作有更一层的帮助。
•   活人版的书。生动。黑白印刷的，做成彩色就更好了。
•   第二次购买了，帮朋友买2两本，不用说好不好了
•   刚工作，买一本学习，希望有收获。
•   以前跟作者有一个一面之交，买来学习，同时支持作者。
•   实践好帮手
•   领导刚训话要求边干边学习，刚好看到这本书，买了，看作者资历还不错，刚翻了翻，内容很实在。
•   还在学习中 应该用处很大很大的
•   学习中，有一定参考价值
•   是我说耍要的书，不错，方便
•   物流速度很快，内容还没来得及看。
•   东西收到了，送货速度很赞，东西也很好。
•   还是好用的呢。
•   还没来的及细看，不过感觉还好
•   之前在图书馆借来阅读感觉非常不错，这次购买作为工具书
•   还是比较实用的，值得一买
•   物流速度很快，书很好，第一次在当当网购物，感觉很不错！今天第二次又下单买了一批书！
•   很实用的书，可以学习学习。
•   还行吧,替别人买的,看简介不错
•   正在看中，感觉挺实用的
•   买来书就要好好学习了
•   是本极好的书
•   正在看，书的质量好，是正版，发货及时。
•   书是正版的。不错
•   快递真的很快，书还在看，应该不错。
•   使用性专业性都很强
•   最近忙，所以评价晚了，书挺好，挺实用，我每天都在看
•   很实用，有大帮助
•   作系统的学习，先评论一下。
•   群主推荐的，看了几十页，果然不错。感谢群主。
•   这是目前最实用的房地产税收书籍。本人也从事地产12年了，但是第一次看到有人用COSO风险管理的思路讲集团税收风险管理，而且写得非常系统。作者不愧是来自一线实战的，基本把房地产税收问题概括了。这本书适合于财务经理以上级别的人，我们集团人手一本买了作为工具书。我在视野论坛看过作者的对一些税收问题讨论，体现了很活泼的思维性，本书的确是作者10年一剑作品。但是我个人认为，作者在论坛的一些讨论更加体现了对前沿税收问题的敏锐。作者朱光磊算是游走在法律边缘进行税收筹划的人。
•   作者确实功力不同，对房地产税收的研究确实了得。现在的好书真是越来越多，越来越具体真切、贴近实际，若上大学时的教材能像这本书如此，专业必定精进~
•   相当实用的一本专业书！
•   很好，对于未从事此行业的人来说很好的将理论于实践结合的好书。
•   房企精英群推荐的好书，觉得还不错，值得推荐！
•   看了十几页，感觉内容挺不错，最好的就是快递十分满意，没有超过20个小时，就到货了。
•   很全面，讲的比较专业
•   书收到了，还没仔细看，但是应该不错！！