地產勝經 2010

出版社：碁泰管理顧問股份有限公司  作者：馮先勉 著  页数：322  

前言

　　「成功經驗」才值得參考！　　──基泰建設董事長 陳世銘　　優秀的人，並非基於「想」有什麼偉大的作為，而是根據曾經「完成」多少偉大的事情！所謂「成王敗寇」，如果不能明確的創造「戰功」，即使是有再遠大理想抱負的將軍，也是失敗者！社會進步是靠許多優秀的人，不斷地「完成」一件一件偉大的事情而推進，只會噴口水，崇拜悲劇英雄，都會誤導年輕人，阻礙社會前進的腳步！　　本書作者，基泰建設總經理馮先勉博士，年紀雖然比我稍小，但在其一生中，不斷地「完成」許多開創性的「成功經驗」。對大多數人而言，一生之中可有一、二項值得誇耀之事，即已不負此生，但隨手拈來，即可有十數項旁人甚難達到之「成功經驗」，是我認為值得大力推薦的理由。　　成功經驗一：創造都市加油站配置模型（allocation model）　　為我國都市計劃界大師李瑞麟教授的弟子，在其指導下，1982年創造「都市加油站區位與規模決定模型」，為中油公司「同時解決」台北市應有多少加油站？各加油站應該設在何處？以及每一處規模應該多大？…等的具體困難！台北市政府並依據其研究成果，正式劃定多處「加油站」用地。並以第一名畢業，取得興大都市計劃碩士學位。當時7-11連銷超商正開始進行全省佈點作業，該公司徐重仁總經理還因此登門切磋！　　成功經驗二：提出土地增值稅無法達成「漲價歸公」學說　　為我國土地改革運動重要推手蕭錚博士的嫡傳關門弟子，1988年當其提出博士論文「漲價歸公論」，指出孫中山先生的漲價歸公思想無法透過「土地增值稅」達成，並說明高稅率的土地增值稅，不但不能達成「漲價歸公」的目標，反而會成為阻礙土地利用的重要因素！當時受到幾乎所有學者專家的一致反對與攻擊，若非恩師力挺，幾乎無法拿到學位證書。一犢勇對千夫指，壓力之大，可想而知，但其仍堅持所信。十七年後，真理得到彰顯，我國立法院經過二次減稅及2005年的正式修法，大幅降低了土地增值稅率，2009年更進一步立法通過「一生一屋」政策，讓土?稅率降至10%，完全肯定並支持了其論文判斷的正確性與前瞻性。　　成功經驗三：協助引進最新日本房屋仲介制度　　1986年，進入「住商不動產企劃研究室」，協助負責人李志忠先生引進日本房屋仲介制度，提供真正符合購屋者需求的服務，使得當時第一家成立的太平洋房屋與隨後成立的信義房屋與永慶房屋，因趨勢掌握正確，故皆由二、三人開始，最終成功擊敗當時不可一世的傳統大型仲介公司（如巨東），成為至今仍執台灣仲介業牛耳之重量級房屋仲介連鎖公司，影響台灣房屋通路市場發展超過三十年！　　成功經驗四：創造「專案估價」擦亮中徵所的金字招牌　　1987年，進入「中華徵信所」，協助張祕董事長開創「專案估價」產品，成功地使該公司成為當時「市場研究」與「不動產估價」的最權威公司，不但使該公司知名度與獲利能力大增，並協助推動成立「估價學會」與「估價師制度」。現在市場上所有著名估價公司的領導階層幾乎全部出自該公司，對估價業的影響既深且遠。　　成功經驗五：推動基泰建設公司以第一類股票上市　　1989年，以半工半讀方式，於四年內取得博士學位後，即應基泰建設董事長鄧淼女士之邀，進入基泰建設。身為「平均地權學派」嫡傳弟子，其終生以達成「地盡其利」與「地利共享」的目標為職志，以創造土地資源的最高利用價值，並將成果與社會大眾分享為工作目標。經過七年多的努力，於1996年，在當時極不利於建設公司上市的環境下，與本人共同帶領基泰建設公司以第一類股票上市成功（股票代號：2538），使基泰建設由一間小型公司，迅速成為具有全國知名度的公司，並將經營土地開發之成果分享於客戶、股東與員工，具體實踐了其一貫的工作理念。　　成功經驗六：創造「中央空調」住宅社區---千禧林園　　1998年，配合節能省源的國際趨勢，不惜成本在信義計畫區首次推出了「中央空調」住宅─基泰千禧林園，透過中央空調系統的運作，使每戶冷氣費節省50%以上，但因觀念甚新，在交屋時，客戶由於電費分攤的技術性問題，對公司頗多抱怨，這種「不患浪費，患不均」的保守心態，是導致台灣建築省能節源水準不易提升的重要原因之一。當時，為了提升客戶服務，他親自搬入社區，致力化解。十年後的現在，所有住戶都深深感受到中央空調的好處，且由於管理費用的低廉，使該社區成為信義計畫區十大名宅社區的重要原因。　　成功經驗七：帶領「基泰建設」安渡金融風暴　　1997年開始，台灣連續發生了亞洲金融風暴與本土型金融風暴，許多銀行因體質太弱，瀕臨破產，因此盡一切可能地緊縮企業銀根，但因信用不良、體質不善公司的融資根本無法收回，所以只好將矛頭指向體質健全的企業。許多建設公司應聲而倒，成為「地雷股」，嚴重損害了社會大眾的利益。　　面臨如此大的環境挑戰，大部分的建設公司採取的多是「斷尾求生」策略，低價出售資產，流血換取現金，以償還銀行負債！　　基泰建設為了確保股東權益，採取絕不賤價出售優質資產的不同策略。因此，一方面將資產信託，避免受到銀行的惡意處分；一方面設計各種經營（而非出售）方案，轉向股東及大眾募資，同時，亦透過各種協商機制，與銀行進行降低利率與償還本金之溝通，三管齊下，於五年之內，有效地將銀行融資從近70億元，降低至近乎零負債；到2006年為止，沒有積欠任何一家金融機構的利息與本金，完全保住公司「誠信」的招牌，並贏得了各銀行的諒解與好評。　　成功經驗八：創造台灣最頂級「豪宅社區」──信義之星　　2000年，為將我國住宅品質向上提昇，結合吉美與高意二家公司，共同開發了台灣最頂級住宅社區──「信義之星」。為了創造第一，建築與景觀設計皆尋找國際專業團隊，並採全國第一次全案發包予日本頂級營造廠（日商大林組）施工，因成本甚高，台灣至今尚未有建設公司敢採類似作法以提昇品質，同時，為了確保外牆石材品質，特別赴澳洲購買整個石礦，創造出全棟社區外牆（甚至包括圍牆），幾乎沒有色差的完美演出。除此之外，為了提升管理品質，還特地找當時尚無管理住宅社區經驗的遠企飯店，協助其將真正五星級飯店式管理引入住宅社區之管理，該公司亦因該案之成功，已成為全國第一名之住宅社區管理公司。　　成功經驗九：協助創造台灣最頂級「約會旅館」──薇閣　　2002年，為了提昇台灣的愛情旅館（love motel）水準，經過多次赴日本考察後，協助公司董事陳振豐先生創造了台灣頂級約會旅館（leisure motel）──薇閣（wego），第一次採用全館九十間房間，車車到房與間間風格不同的頂級定位方式，還為此出書二本。全案以宣傳代替廣告，幾乎不用什麼廣告費，即已成為台灣知名度最高的約會旅館，全國各地紛紛模仿，一時蔚為風潮。雖然投資不菲，但二年之內所有投資即全部回收，將台灣的休閒旅館水準，至少向前推進二十年！　　成功經驗十：創造最頂級校外「學生宿舍」──淡江學園。　　2003年，協助公司董事鄭雲女士，成功地完成全國首創「大學生校外宿舍BOT方案」，該案與淡江大學合作，於淡水推出第一棟大學與民間地主合作，於校外完成學生宿舍BOT案的首例，不但確保地主未來十年的獲利，學校更可在不花一毛錢的情況下解決宿舍不足問題，學生亦可享受最高品質宿舍水準的三贏結果，此案將我國學生宿舍品質，至少向前邁進十年。　　成功經驗十一：發行第一個由建設公司主導之「REITs」　　2005年開始，政府幾乎是為金控公司量身設計的不動產證券化產品（REITs）開始接受申請，由於該證券化產品之申請標準極為嚴苛，導致所有通過的REITs產品幾乎全都是由金控公司所發行。但其不畏挑戰，在極大困難下，仍率領基泰建設團隊，在歷經近十年的不景氣，以及金融風暴時銀行極不理性的緊縮營建業融資的情況下，仍然順利成功發行「基泰之星REITs」，不但成為營建業中第一家成功發行REITs的公司（至今尚未有第二家成功），也為公司一次取回超過24億元的現金，奠定成為營建業第一品牌的重要基礎。　　成功經驗十二：創造最頂級的主題墓園──「記憶典藏館」　　自2000年開始，在「稀有才是價值」的理念下，其又積極參與開發了台灣最頂級的主題墓園──記憶典藏館（memorial museum）開發案，在經過多次世界性的考察後，其將目標定在要將台灣主題墓園水準向上提昇30年，企圖避開所有「怪力亂神」的干擾，成為世界第一。因此，將該園定位於──為活人設計的紀念園，就像中正紀念堂、國父紀念館一樣，雖然是紀念園，可是人們皆喜歡進入並樂於在其中活動。經過長達七年的開發與籌備，該案於2007年進入市場，此一撼動市場的革命性創舉，吸引了幾乎所有投資機構（包括外資）的眼光，公司價值亦增加超過十倍！　　成功經驗十三：創造最環保節能的「健康宅」──基泰帝景　　2006年起，在社會一片追逐耗能耗源的豪華建材與設備之際，為了與世界性環保節能的建築思維接軌，其大膽的提出在台北市可以不用空調的住宅構想，參考世界衛生組織（ＷＨＯ）省能節源的住宅標準，發展最能符合環保理念的住宅，企圖以「風調雨順」的環保觀念代替傳統「遮風避雨」的住宅思維，他將其命名為「健康宅」，希望能提供客戶一個「有病治病，無病強身」的住宅選擇。同時，透過該構想的實踐，期能將社區管理費降到100元／坪以下。真正達到好宅的最高標準。使台灣的住宅水準可以提昇至少十年。　　如此用心的結果是確立了公司的品牌價值──「豪宅血統，基泰健康宅」！現在公司產品只要推出，幾乎不用什麼廣告，即必然被搶購一空！　　成功經驗十四：首創居住型商品化地產------基泰之星　　2009年，推出酒店式包管精品宅─基泰之星，首創全台真正的居住型商品化不動產。其首創編織型立面的建築外觀設計，廣獲社會好評！其公共空間到各戶室內設計，全由公司統一設計施工，設計風格齊一。「基泰之星」提供交屋兩年內的責任物管服務—─「包蓋、包管、包租、包售」，最難得的是，雖然所有權分散，卻能統一集中經營，使所有區分所有權人皆授權公司全權管理，不致產生「破屋理論」所造成房屋價值不易提升的困擾，同時也替客戶節省管理資產的時間，並透過包租售的服務幫客戶創造收益，使商品不僅保值，還能增值！是第一個能夠對抗「破屋理論」的小坪數精品宅商品，將商品化住宅水準提升至少十年。　　成功經驗十五：推廣真付出才能更快樂觀念------快樂一生基金會　　為了希望能替二十年後的快樂台灣奠基，讓更多的年輕人了解「真付出」才是一生快樂的來源，首創「人生中最大的痛苦是被兒女遺忘，人生中最大的悲哀是消失了記憶！」觀念，以改善社會疏離感日漸升高，憂鬱人口持續增加的現象，於2006年推動成立「快樂一生慈善基金會」，推廣對父母及時盡孝，創造共有的回憶，才能快樂一生的觀念。透過採訪各行各業領導者的孝順故事，集結成《永遠記得爸媽的25種方法》系列書，並創造故事主人翁與讀者互動的各種形式以深耕此一行動，推廣「及時行孝」的觀念，截至目前為止，已出版超過參萬本，全台已經有超過六十個以上慈善單位、兩百多所小學的學校老師、故事媽媽，採用該基金會出版的書籍，每週為孩子們說一個真實的孝順故事，是目前為止推廣快樂最成功的基金會活動。　　以上各項成功經驗，多數余皆有幸參與，並與其併肩而戰，因此對馮總經理的理想性、開創力、執行力，及其堅忍度，余皆知之甚詳，深知「失敗可以有一百個理由，但成功不能有一點疏忽！」而能擁有如此多的成功經驗，其心得必然會對讀者會有極大的助益，特為之推薦！　　

内容概要

　　豪宅品牌－基泰建設 馮先勉總經理最新力作　　（三十年不動產投資經驗無私分享）　　身處通膨的時代，您該如何不讓手中的資產隨著通膨而縮水呢？傳統地、保守地、守舊地觀念，誰能丟得快，誰就會是贏家！房地產是投資與保值的絕佳機會，土地只會越來越少，房價只會越來越高，如果希望「因屋而富，因屋而貴」，你是要抱怨它、排斥它，還是要瞭解它，駕馭它？　　不動產投資機會與秘密，完整破解　　三十年的市場實務經驗，直接灌頂　　不動產業界十三位戰將，聯合推薦　　七十則最新市場現況報，資訊充電　　世界十大快樂城市遊覽，眼界大開

书籍目录

五大秘密今年房價一定會漲的秘密年輕人住不進台北市的秘密因屋而富的秘密公設比高低的秘密中古屋不易獲利的秘密都更住宅不易獲利的秘密六大機會上海vs.台北的機會一島五都的機會店面的最新機會住宅的最新機會抑制房價的機會